No son funciones del administrador

El administrador de propiedad horizontal tiene en sus funciones las de la ejecución, conservación, representación y recaudo; como lo establece el artículo 51 de la Ley 675/01. Todas las funciones que ejerce el administrador deben estar fundamentadas en la ley, en los reglamentos y en las directrices que establece la asamblea general de copropietarios. El consejo de administración se limita a realizar el control para que la persona jurídica cumpla con sus fines.

Teniendo en cuenta lo anterior, veamos algunas conductas violatorias que algunos administradores realizan en el ejercicio de su cargo, excediéndose en sus funciones: 1. Imponer sanciones. Esta función sólo la tiene la asamblea general de copropietarios o el consejo de administración cuando en el reglamento de propiedad horizontal le otorga dicha función. El administrador sólo notifica y cobra la sanción. 2. Vincularse en los problemas de convivencia. Está función está en cabeza del Comité de convivencia o de los mecanismos de resolución de conflictos. 3. Imponer reglamentos. El administrador solo puede aplicar las directrices establecidas en las asambleas generales de copropietarios, los reglamentos y las leyes. Establecer normas propias es una extralimitación de sus funciones. 4. Utilizar el fondo de imprevistos. El único que puede autorizar su gasto es la asamblea general de copropietarios. 5. Imponer cuotas u expensas comunes. 6. Realizar gastos que excedan el presupuesto aprobado. Una vez agotado deberá citarse a la asamblea para realizar el respectivo ajuste presupuestal. 7. Realizar descuento de intereses a los deudores morosos. Facultad que solo tiene la asamblea. 8. Determinar la legalidad del nombramiento de los consejeros. Las cosas en derecho se deshacen, como se hacen. Si lo nombró la asamblea lo destituye una asamblea o un juez de la república. 9. Realizar obras nuevas no autorizadas por la asamblea y peor si es generando infracciones urbanísticas. 10. Imponer autoridad, saliéndose de las funciones establecidas contractual, reglamentaria y legalmente.

Hay que entender que la función del administrador es gerencial y no es absoluta. Dentro de los principios orientadores de la Ley está el debido proceso obligando a todos al cumplimiento de la normativa existente. Los excesos la mayoría de las veces lo único que demuestran es la falta de conocimiento en el cargo; causando malestares entre residentes y propietarios o que se inicien procesos de responsabilidad por daños que ocasione a la persona jurídica o a terceros.

De ahí la importancia que la escogencia del representante legal de la copropiedad no se haga por solo analizando el precio, sino dando especial atención a la capacidad que tenga para proteger el patrimonio de todos los copropietarios.