El aumento exorbitante de los cánones de arrendamiento para el 2023 marcará la agenda de las asambleas de copropietarios de  propiedades horizontales, como conjuntos residenciales y edificios de apartamentos.

El alza para 2023 es de     13,12 % máximo, de acuerdo con la inflación de 2022. Y solo podrá ser aplicado cuando se hayan cumplido los 12 meses desde la firma del contrato y así en cada renovación o prórroga.

Karina Reyes, presidente de Fedelonjas, indicó que este incremento es de alto interés para la población colombiana, pues al menos el 35 % de las viviendas en el país están alquiladas. 

“El alza del canon incide no solo sobre las familias que viven en arriendo, sino sobre los propietarios de las viviendas que en un 85 % pertenecen a los estratos 1, 2 y 3 y, a falta de pensión u otros ingresos adicionales, devengan su sustento de dichos alquileres”, precisó Reyes.

Arriendo y administración

Por ejemplo, si usted paga un $1’000.000 por el arriendo de su vivienda más $150.000 de administración y firmó el contrato el 1 de junio de 2022, el incremento sería el siguiente: el año se cumple el 31 de mayo de 2023 y a partir del día siguiente empezará a pagar $1’131.200 en arriendo.

En cuanto a las cuotas de administración mensuales, estas subirán cuando lo autorice la asamblea. En muchos casos es a partir del 1 de enero de cada año o cuando se decida en la asamblea de copropietarios. 

Es decir, que las cuotas de administración se incrementan en un momento diferente al valor del canon de arrendamiento.

Asambleas

Ante este panorama, el columnista Ramiro Serrano, abogado especialista en Derecho Urbano, y asesor en asuntos inmobiliarios, urbanos y de propiedad horizontal, indicó que por los desfases presupuestales que se presentan dentro del periodo 2022 - 2023 es necesario empezar a realizar las asambleas generales de copropietarios lo más pronto posible.

Su advertencia la hace porque dejarlas para las últimas fechas de marzo generaría un problema en el flujo de caja de los edificios o conjuntos. Hay que recordar que la fecha límite es el 31 de marzo.

“Debido a lo delicadas que podrán ser las asambleas este año, ya que las personas reaccionan cuando se les afecta el bolsillo; es necesario que quienes se nombren como presidentes tengan conocimiento de todo el material que se va a suministrar, para que sean prudentes y conscientes tanto de la realidad, como de las necesidades y preocupaciones de los copropietarios”, explicó Serrano.

Esto lo dijo para que quienes organicen y lideran las asambleas lo hagan con el fin de no generar divisiones en la copropiedad o que por falta de recursos termine siendo inviable la administración.

Por eso, sostuvo que el éxito de esta reunión fundamental para la propiedad horizontal es posible cuando: 1. Los administradores organizan a tiempo y con detalles la reunión, y 2. Cuando los integrantes de una comunidad con cultura y sin agresividad aportan para que el desarrollo de este periodo presupuestal sea viable.

La importancia de las asambleas radica en que es en estas reuniones donde se examina a través del administrador, el revisor fiscal y el consejo, la situación general del predio.

De igual forma, se tienen en cuenta los aspectos económicos y financieros de la propiedad horizontal; también se aprueban las cuentas y balances del último periodo presupuestal; y se dan los informes necesarios para mostrar las necesidades de los propietarios.

Lo que debe saber

La asamblea está conformada por la totalidad de los propietarios de las unidades privadas que conforman la copropiedad. “Para tomar decisiones, salvo que requieran una mayoría calificada, con 50 % más uno ya estaría constituida la asamblea”, aseguró Natalia Hernández, socia fundadora de Allpa Legal.

Asimismo, Carlos Espinoza, consultor del Centro de Conciliación de Areandina, recordó que entre las funciones de estas asambleas están la de nombrar y remover libremente al administrador, suplente y revisor fiscal; también aprobar los estados financieros y el presupuesto anual de ingresos y gastos; está encargada de dar el aval a las reformas al reglamento de propiedad horizontal y decidir la desafectación de bienes comunes no esenciales.

Sobre la convocatoria, la ley establece que deberá ser efectuada por el administrador con una antelación no inferior a 15 días calendario y deberá hacerse por medio de una comunicación enviada a los propietarios de los bienes inmuebles que hacen parte del edificio o conjunto.

Es importante tener en cuenta que en las notificaciones que se les hacen a los propietarios se adjunten los documentos principales del orden del día con el fin de agilizar la asamblea y comprobar la transparencia en cada acto.

El abogado Alejandro Vargas, magíster en Derecho Administrativo, explicó que “suele suceder que los copropietarios llegan a las asambleas sin el conocimiento previo de la información de los temas que se van a tratar (o no se les envía previamente). Por ejemplo, para aprobar el presupuesto lo lógico es que se socialicen los balances expedidos por el contador y firmados por el representante legal para que la gente pueda revisar esa información.”

Otro dato importante a tener en cuenta es que el presupuesto no sólo se debe basar en aspectos relacionados con seguridad, hay que tener en cuenta lo relacionado con el mantenimiento y conservación de los bienes comunes y privados, también, asegurarse de las certificaciones los ascensores, el sistema de detección de incendios, las puertas eléctricas … y todos los objetos que lo requieren.

Dato

- $27,12 billones es la suma del mercado de los arriendos en Colombia anualmente.

- Para todas las decisiones es importante que se tenga el ‘quórum’ para poder deliberar sobre los temas tratados en la asamblea.

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