Garantías inmobiliarias

El problema jurídico radica en que el artículo 24 y 52 de la Ley 675 condiciona la entrega de los bienes comunes y la administración del edificio cuando se haya enajenado más del 51% de los coeficientes de la copropiedad, haciéndose casi imposible iniciar acciones para la reclamación de las garantías inmobiliarias, ya que inicialmente para el nombramiento de consejos de administración y administrador, el constructor mantiene sus mayorías, sobreprotegiéndose muchas veces a cumplir con dichas garantías.

Es así que la Ley 1480 de 2011 (Estatuto del consumidor) manifiesta que quien debe realizar las reclamaciones en la entrega de bienes comunes es el administrador y si este es nombrado por el mismo constructor se estarían afectando los intereses de las minorías protegidas constitucionalmente.

Este problema fue resuelto por la sentencia SC395-2023 de la honorable Corte Suprema de Justicia, en la que abre las puertas para facilitar la reclamación, al darle legitimidad en la causa a los copropietarios para iniciar acciones cuando se le estén violando los derechos en la entrega de las áreas comunes de la copropiedad que hacen parte, rompiendo el esquema de que el único que podía reclamar era el administrador que muchas veces intencionalmente dejaba vencer las garantías inmobiliarias, al no realizar la respectiva reclamación (acabados en un año y estructurales de diez años). Nos encontramos ante un fallo garantista a favor del consumidor inmobiliario.

Ahora el riesgo será cuando existan diferencias internas dentro de la propiedad horizontal y se hagan reclamaciones en forma independiente contra la constructora, llevando a que se hagan reclamaciones imperfectas o que se viole el principio fundamental al debido proceso; ya que nadie puede ser juzgado dos veces por el mismo asunto.

Hoy la Corte nos abre un debate jurídico y, por qué no, hasta legislativo, para analizar la forma en la que se presentarán las reclamaciones inmobiliarias en proyectos nuevos. Será importante que en su análisis y aplicación se siga buscando la equidad y garantía de derechos de todos los involucrados.